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Glossar

Klassifikation der Standorte

Die 127 RIWIS-Standorte wurden von der bulwiengesa AG nach funktionaler Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt in vier Klassen unterteilt:

 

A-Städte

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z. T. internationaler Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte.

Bsp: Büroflächenbestand (BGF) über 5 Mio. m², Umsätze im langjährigen Mittel über 100.000 m².

 

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.

Bsp: Büroflächenbestand zwischen 1,5 und 4 Mio. m², Umsätze i.d. R. über 35.000 m².

 

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

 

D-Städte

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz.

Bruttowertschöpfung

Die Bruttowertschöpfung (BWS) als Maß für die wirtschaftliche Leistung eines Wirtschaftsbereichs ergibt sich durch Abzug der bei der Produktion verbrauchten Vorleistungen (Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, Halbfabrikate und Handelsware, Transportkosten, Mieten u. ä.) von der gesamten Gütererzeugung (Umsatz, Wert der Bestandsveränderung an eigenen Erzeugnissen und der selbst erstellten Anlagen) in einem Berichtsjahr.

 

Die BWS zu Herstellungspreisen als Differenz von Bruttoproduktionswert und Vorleistungen bringt die Höhe der Nettoerzeugung eines Wirtschaftsbereichs in einer Region zum Ausdruck.

SVP-Beschäftigung

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) werden bei der Bundesagentur für Arbeit (BA) gezählt.

Im Laufe der Jahre gab es immer wieder Änderungen in der Methodik der Zuordnung der Beschäftigten zu den einzelnen Wirtschaftszweigen. Die aktuell gültige Systematik WZ08 (Revision August 2014) bietet derzeit Zahlen ab 2008. Eine Rückrechnung weiter in die Vergangenheit ist von der Bundesagentur derzeit nicht erhältlich, aber lt. der BA angedacht.

Bürosegment

Bürobeschäftigte

Die Zahl der Bürobeschäftigten ergibt sich aus einer Aufteilung der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen (SVP) nach Berufsgruppen. Die Basis sind berufsgruppengenaue Quoten der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVP) nach der Methode von Dobberstein, die um die bürobeschäftigten Beamten, Selbständigen und Mithelfenden Familienangehörigen mit spezifischen Quoten ergänzt werden. Bspw. schwankt der Anteil bürobeschäftigter und gleichzeitig sozialversicherungspflichtiger Ingenieure, je nach technischer Fachrichtung, zwischen 60% und 100%. Im Gegensatz zur Methodik nach von Einem werden hier also diese berufsgruppenspezifischen Quoten stärker berücksichtigt.

Auf Basis dieser berufsgruppengenauen Daten werden die Anzahl der Bürobeschäftigten sowie die Büroquote berechnet.

Die jeweilige Teilsumme der bürorelevanten Erwerbstätigkeit ergibt sich aus der Multiplikation der entsprechenden Büroquote mit der dazugehörigen Personengruppe der Erwerbstätigen. Die Berücksichtigung von Voll- und Teilzeitinformationen führt zu einer Kennzahl, die die regionale Bürobeschäftigung in Vollzeitäquivalenten (VZÄ) angibt. Zur Übersichtlichkeit wird die VZÄ ohne Dezimalstellen ausgewiesen. Rundungsbedingte Differenzen der Summe über Teilgrößen zum angegebenen Gesamtwert sind somit möglich.

Daten ab 2012:

Aufgrund der WZ08 Umstellung und der erneuten Revision der Daten durch die BA im August 2014 liegen leider noch keine endgültigen Lieferungen der Bürobeschäftigtenbasis der Bundesagantur für Arbeit vor. Die Daten in RIWIS sind somit Schätzungen von bulwiengesa, die Hilfe der SVP-Beschäftigtenzahlen nach der WZ08 vorgenomen wurden.

 

Flächenbestand

Der Brutto-Flächenbestand umfasst den Gesamtbestand an Büroflächen bezogen auf BGF an einem Standort und wird von der bulwiengesa AG berechnet. Beim Netto-Flächenbestand (MFG nach gif) wird nur die Nettonutzfläche dargestellt, die Berechung berücksichtigt außerdem jährliche Abrissquoten.

Basis der Berechnung bildet die Entwicklung der Bürobeschäftigten und der jährliche Flächenneuzugang. Für die Berechnung der Bürobeschäftigten wird eine genauere Abschätzungs-Methode, basierend auf der Methodik zur Berechnung der Bürobeschäftigten nach Dobberstein, verwendet.

 

Flächenneuzugang

Der Flächenneuzugang basiert in den wichtigen Büromarktstädten (derzeit ca. 25 Städte) auf eigenen Erhebungen der bulwiengesa AG und ist ein Nettowert (Nutzfläche).

Für die 7 A-Städte sind diese Eigenerhebungen wie folgt datiert:

München ab 1998

Frankfurt am Main ab 1999

Stuttgart ab 2000

Berlin ab 2001

Düsseldorf ab 2001

Hamburg ab 2001

Köln ab 2001

Der Flächenneuzugang für die B-Städte basiert in der Regel ab 2001 auf Eigenerhebungen, für alle übrigen Standorte wird die offizielle Bautätigkeitsstatistik herangezogen, die mit den Objektinformationen der bulwiengesa AG angereichert wird, daher werden die amtlichen Werte und die eigene Neubaustatistik veröffentlicht.

 

Leerstand

Der Leerstand ist die am jeweiligen Jahresende leer stehende Büronutzfläche. Berücksichtigt werden nur marktfähige Objekte, nicht berücksichtigt wird demnach struktureller Leerstand.

Die Leerstandsquote gibt das Verhältnis des Leerstands zum Flächenbestand an.

 

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist als Jahressumme definiert, er beschreibt hauptsächlich durch Vermietung (keine Vertragsverlängerung, kein Lease-back) umgesetzte Büroflächen (in qm MFG), beinhaltet jedoch auch neu in Anspruch genommene Flächen durch Eigennutzer. Zeitpunkt des Flächenumsatzes ist der Abschluss des Vertrages bei Vermietungen und der Baubeginn bzw. Erwerb bei Eigennutzern.

 

Mieten

Die Büromieten werden in Euro/qm Nutzfläche (MFG nach gif) ausgewiesen und gelten für Büroflächen im marktfähigen Zustand (technisch/räumlich) mit guter Ausstattung und kleinteiliger bis mittlerer Vermietungsgröße. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte.

Die Ausweisung erfolgt in Spitzenmiete und Durchschnittsmiete jeweils für die drei Lagen (Teilmärkte) City, Cityrand und Peripherie sowie bei einigen Städten für die Lage Bürozentrum.

Die Spitzenmiete bezieht sich auf die obersten 3-5 % der Vermietungen der jeweiligen Lage, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entspricht nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Die Durchschnittsmiete gibt den nach Bürofläche der Einzelvermietung gewichteten Mietwert über die definierte Lage an.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert).

Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuabschlüsse, sowohl in Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.

 

Lagedefinitionen

City: klassischer innerstädtischer Bereich, zentrale Innenstadtbürolage, häufig begrenzt durch Verkehrsring; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Cityrand: meist direkt an die City angrenzende Bürolage, verläuft häufig entlang des Verkehrsringes; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Peripherie: Unter Berücksichtigung von City und Cityrand alle "übrigen" Lagen einer Stadt , bei denen vereinzelte Büroobjekte (keine Mischnutzungen) vorhanden sind. Davon wiederum zu unterscheiden sind Bürozentren. Die Peripherie ist in der Regel der Bereich eines Standortes, an dem die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt werden.

Bürozentrum: Außerhalb der City- und des Cityrandbereiches liegende Agglomeration von Büroobjekten, die hohe Flächenvolumen und hohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Zu unterscheiden sind davon z.B. Gewerbegebiete mit Büroanteil, der aber wenig standortprägend ist und ein geringes Mietniveau hat.

 

MFG

Die von der gif erstellten Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) werden häufig zur Bestimmung der Mietflächen herangezogen.

Die Mietfläche ergibt sich in der Regel aus den Maßen zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, wobei Fußleisten oder Schrammborde unberücksichtigt bleiben.

Örtliche An- oder Einbauten wie beispielsweise Heizkörper werden nicht in die Ermittlung der Mietfläche einbezogen. Nicht-tragende, also ortsungebundene Wände werden übermessen.

Keine Mietflächen sind zum Beispiel Treppenläufe, Aufzüge oder Installationsschächte, die der vertikalen Erschließung des Gebäudes dienen.

 

Renditen

Die bulwiengesa AG weist für den Büromarkt Nettoanfangsrenditen (NR) aus:

NR = Nettomiet-Reineinnahmen / Gesamtkaufpreis

Nettomiet(rein)einnahmen verstehen sich als Jahresreinertrag, also Mieteinnahmen abzüglich nicht-umlegbarer Nebenkosten (NK). Die Miete ist die erzielbare (bei Bestandsgebäuden) bzw. veranschlagte (bei Neubauten) im ersten Jahr ab Kaufzeitpunkt.

Faustformel für Büro (nicht-umlegbare Nebenkosten ca. 9 %): Nettomiet(rein)einnahmen = (erzielbare bzw. veranschlagte Jahresmiete) x 0,91.

Der Gesamtkaufpreis ist der Nettokaufpreis zuzüglich üblicher Nebenkosten (NK). Übliche NK sind Grunderwerbssteuer (3,5 % bzw. 4,5 %), Grundbucheintragung (ca. 1 %), Notar- und Gutachterkosten (ca. 0,5 %) sowie Maklergebühren (ca. 1 - 5 %).

Insbesondere die Notar-, Gutachter- und Maklerkosten variieren von Fall zu Fall. Die angegebenen Werte sind übliche, theoretische Werte. Die Erwerbsnebenkosten betragen demnach in unserer Definition ca. 7 % des Netto-Kaufpreises. Faustformel: Gesamtkaufpreis = Nettokaufpreis x 1,07.

Einzelhandel

Einzelhandelsmieten

Mieten zum Teilmarkt Einzelhandel beziehen sich auf idealtypisch kleine Flächen mit 100 qm Verkaufsfläche, gleichbleibendem Flächenniveau, ebenerdigem, stufenfreiem Zugang, 6 m Schaufensterlänge, gehobenem Bauzustand, für die City (1a-Lagen, Neben- oder 1b-Lagen) und für Stadtteillagen. Fachmarktagglomerationen bleiben unberücksichtigt. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte.

Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Die Mieten werden sowohl für die 1a-Lage als auch für die Nebenlage in Spitzen- und Durchschnittsmieten differenziert. Die Spitzenmieten umfassen die obersten 3-5 % der Vermietungen des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entspricht nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen einen mittleren Vermietungswert über den definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.

 

Renditen

Die hier angegebenen Renditen sind Nettoanfangsrenditen, sie verstehen sich als das Verhältnis von eingehenden Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis unter Berücksichtigung von Nebenkosten (Instandhaltung, Erwerbsnebenkosten, Steuern und erkennbare nicht umlagefähige Kosten). Die Miete ist die erzielbare (bei Bestandsgebäuden) bzw. veranschlagte (bei Neubauten) Miete im 1. Jahr (betrachtet zum Kaufzeitpunkt).

Die Nettoanfangsrendite zum Einzelhandel wird für 1a-Lagen Lagen (City) und dezentrale Lagen (Fachmarktzentren) ausgewiesen.