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Büroimmobilien

Entwicklungen in der Metropole Ruhr

16,9 Mio. m²

Büroflächenbestand

173.000 m²

Neubauvolumen

15 Euro/m²

Spitzenmiete (Schätzung/höhere Mieten möglich*)

Quelle: Bulwiengesa AG

*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.

 

Angebotssituation

Der Büroflächenbestand der Metropole Ruhr betrug Ende 2018 ca. 16,9 Mio. qm MFG. Damit stellt sie nach Berlin weiterhin den zweitgrößten Büromarkt in Deutschland dar.

Das Neubauvolumen summierte sich auf ca. 173.000 qm MFG und verpasste damit das hohe Volumen aus dem Vorjahr, lag aber dennoch oberhalb des 5-/10-Jahresdurchschnitts.

Verglichen mit den A-Städten musste sich die Metropole Ruhr lediglich der Hauptstadt geschlagen geben, die ein Flächenneuzugang von rund 257.000 qm MFG verzeichnete.

Die höchsten Volumina wurden dabei in Essen und Dortmund mit jeweils ca. 33.000 qm MFG registriert. 2019 wird gemäß der konkreten Projektpipeline für die Metropole Ruhr ein Fertigsstellungsvolumen von knapp 114.000 qm MFG erwartet. Rückgänge werden insbesondere in Bochum, Duisburg und Essen erwartet.

Der Leerstand in der Metropole Ruhr sank im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich und lag binnen Jahresfrist knapp unter 700.000 qm MFG, was einer Leerstandsquote von 4,1 % entspricht. Der Leerstand konzentriert weiterhin auf ältere Bestandsobjekte mit eingeschränkter Vermarktbarkeit. Neubauobjekte bzw. Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung werden i. d. R. sehr gut am Markt angenommen. 

Vor dem Hintergrund der prognostizierten, moderaten Fertigstellungszahlen für das Jahr 2019 dürfte sich die Angebotssituation in einigen Teilmärkten der Metropole Ruhr weiter zuspitzen.

„Leerstand nimmt weiter deutlich ab“

 

bulwiengesa AG

Nachfragesituation

Der Büroflächenumsatz in der Metropole Ruhr lag 2018 bei rund 500.000 qm MFG und damit deutlich über dem 10-Jahresschnitt von 465.000 qm MFG. Die Metropole Ruhr übertrifft damit die Umsatzergebnisse von Düsseldorf (331.000 qm MFG), Köln (300.000 qm MFG) und Stuttgart (213.000 qm MFG). Dabei verhinderte das knappe Angebot in einigen Teilmärkten der Metropole Ruhr ein besseres Umsatzresultat.

Für die Metropole Ruhr ist kurz- bis mittelfristig von steigenden Bürobeschäftigtenzahlen auszugehen, wodurch auch künftig von einer guten Nachfragesituation auszugehen ist. 2019 erscheint ein Büroflächenumsatz über 500.000 qm MFG sehr realistisch.

 

 

Mietentwicklung

Die Spitzenmiete der Metropole Ruhr zeigte 2018 eine stabile Entwicklung und lag binnen Jahresfrist bei 15,00 Euro/qm MFG. Vereinzelt erzielen Objekte mit überdurchschnittlicher Austattung in sehr begehrten Lagen Abschlüsse oberhalb der Marke von 15,00 Euro/qm MFG*.


Die übrigen Bürolagekategorien waren durch eine positive Entwicklung gekennzeichnet.
2019 ist von einem Anstieg der Spitzenmiete auf 15,50 Euro/qm MFG auszugehen. Ausschlaggebend hierfür ist die zunehmende Angebotsverknappung bei gleichzeitig moderater Bautätigkeit, wodurch die Mieten unter Druck gehalten werden.

Die Durchschnittsmieten in der Metropole Ruhr entwickelten sich leicht positiv. Die gemittelte Durchschnittsmiete für Citylagen aller Teilmärkte im Ruhrgebiet lag binnen Jahresfrist bei 7,90 Euro/qm und damit ca. 0,10 Euro/qm über dem Vorjahresniveau.

Die Durchschnittsmiete den Bürozentren lag gemittelt bei 9,16 Euro/qm und damit ebenfalls leicht über dem Vorjahreswert. Das im Vergleich zu Citylagen höhere Niveau in Bürozentren ist zum einen auf die geringeren Fallzahlen zurückzuführen, da einige Teilmärkte der Metropole Ruhr keine als Bürozentren ausgewiesenen Lagen aufweisen. Somit fallen Teilmärkte mit überdurchschnittlichen Mietniveaus in Bürozentren bei der Auswertung stärker ins Gewicht. Zum anderen verfügen Bürozentren in der Regel über einen etwas jüngeren Gebäudebestand, der durchschnittlich höhere Mietabschlüsse generiert.

(*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.)

Renditeentwicklung

2018 waren Büroimmobilien mit einem Umsatzanteil von knapp 50 % (1,3 Mrd. Euro) die nachgefragteste Anlageklasse auf dem gewerblichen Investmentmarkt der Metropole Ruhr.
Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien resultierte in einem weiteren Absinken der Nettoanfangsrendite für Objekte in zentralen Lagen um 10 Basispunkte auf 4,4 % Ende 2018. Damit liegt das Ruhrgebiet 140 Basispunkte über dem Mittel der A-Standorte, wo die Renditen im Jahresverlauf 2018 nochmals leicht gesunken sind.

Erzielt wird die Spitzenrendite der Metropole Ruhr in Essen, gefolgt von Dortmund mit 4,5 % und Bochum mit 5,0 %. Vereinzelt liegen die Nettoanfangsrenditen für moderne Objekte in zentralen Lagen sogar unterhalb der Marke von 4 %.

2019 wird die Spitzenrendite gemäß Prognose aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks im Niedrigzinsumfeld nochmals um 10 bis 20 Basispunkte nachgeben. Die gemittelte Nettoanfangsrendite für dezentrale Lagen im Ruhrgebiet lag Ende 2018 bei 7,7 % und damit ca. 20 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau.